发表于 2023-3-21 06:15:19
" 之前卖 8 字头的，现在只要 6 开头了。" 谈起杭州明星板块未来科技城的二手房价，一位杭州本地中介向记者感慨道，" 我说的是这里最好的几个小区，8 万跌回 6 万。"
这话的背景是，去年 9 月以来，阿里将云与科技事业部从未来科技城迁出。与此同时，上万名阿里员工开启大迁徙，目的地是距此 5 公里以外的云谷园区。
作为最敏感的那条神经，大厂周边的房价、房租往往最先闻风而动。正如，跟着阿里买房，曾是很多人的 " 财富经 "。互联网大厂的扩张，带来了人口和财富的聚集，助推了楼市上涨行情。
但随着大厂也开始过上了 " 开源节流 " 的苦日子，这个神话还灵不灵？从北京、杭州、深圳，再到上海和东莞，大厂对房价的影响到底有多大？
" 阿里定律 "
互联网大厂已成为带动周边房价、房租的有力参与者。
去年 9 月，阿里云谷园区正式启用，随后，员工陆陆续续搬过来。据了解，本次搬入云谷园区的，绝大多数部门来自阿里云，包括此前在之江飞天园区，未来科技城欧美金融城 EFC、未来 PARK、乐佳中云 & 科技办公的员工。此外，达摩院也暂时在云谷园区安营扎寨。
杭州西湖区云谷小镇，荆大街与灯彩街交叉口西北角，是阿里巴巴云谷园区所在地。园区总建筑面积 45 万㎡，规模大概相当于 63 个标准足球场。自 2013 年由城西搬迁至未来科技城西溪园区以来，时隔 9 年，阿里员工又一次迎来了 " 万人大迁徙 "。
那段时间，" 阿里员工抢房、一大波人深夜跟中介看房 " 的新闻俯首皆是。据当地中介反馈，很多在阿里云、西湖大学上班的阿里员工，早早就跑来租房了。
云谷园区启用前的半年时间内，区域内房租价格涨幅已超过 20%；部分热门小区的房子，租金涨幅近千元。一位熟悉杭州楼市的市场人士形容，" 阿里员工所到之处，周边房租大涨 "。
云谷园区启用后，距离园区直径约 1.5 公里的楼盘 " 紫璋台 " 成为最大赢家，房租一路飞涨，涨幅超过 50%；距离园区直线距离 1.7 公里的万科西雅图小区，租金同样上涨明显。
58 安居客研究院统计显示，距离阿里巴巴云谷园区最近的两个板块（紫金港、三墩），去年 10 月后的租金基本都在上涨，但紫金港的租金早在 9 月就出现了明显上涨，涨幅为 8.31%，而此前两个月，这个小区的租金其实还在持续下跌。
" 以此来看，大厂搬迁对周边板块的租金影响确实比较明显。"58 安居客研究院研究总监陆骑麟对记者分析称。
2009 年，阿里总部从文三路搬到滨江；2013 年阿里搬至淘宝城，次年在纽交所上市，制造了一批千万富豪。有人说，阿里员工几乎买空了未来科技城的新楼盘，不到 10 年，区域房价翻了数倍。
不止阿里，互联网超级大厂所到之处，都能带动周边房价和房租的上涨。
自阿里在杭州遍地开花后，杭州楼市形成了一条 " 阿里定律 "：阿里到哪儿，房价涨到哪儿。跟着阿里买房，已经是公开的财富密码。
一个广为流传的案例是，2020 年 11 月，蚂蚁集团总部选址杭州之江，消息传出后，之江路某小区某房源的挂牌价，直接从 68 万翻涨到 186 万。事实上，2020 年 7 月，蚂蚁上市的消息传开，离蚂蚁总部几公里外的之江九里，房价就开始一路看涨。
有统计称，截至当年 9 月，之江九里部分楼盘每平米上涨 7000 元，90 平的户型涨幅超过 63 万元。尽管后续蚂蚁上市被紧急叫停，杭州还出台了新政加码新房调控，但之江九里房价上涨的热潮并未受到明显波及。
" 地段论 " 不过时
杭州未来科技城此前不仅有阿里坐镇，还入驻了 vivo、OPPO、抖音等一大批企业。2020 年，该区域楼盘单价一度触及 8 万，市场情绪当时认为，涨到 10 万没问题。
" 以前，阿里附近的主力楼盘成交价是 500 多万，现在是 400 多万，普遍降了 100 万。" 一位杭州房产中介曾对媒体表示。
互联网高薪人群和产业发展前景，撬动了该板块的升值预期。
此前，很多房企如富力、新城、合景泰富等，都将未来科技城作为深耕杭州的试验田。2020 年疫情暴发后，未来科技城一度出现 " 报复性买房 "。2020 年中，未来科技城还出现 "6 万人摇号 " 的盛况。
58 安居客研究院统计数据显示，从杭州未来科技城区域的新房价格走势来看，2018 年至今 5 年间，新房价格从 28627 元 / 平方米上涨到当前 36751 元 / 平方米，涨幅为 28.4%；二手房价格挂牌均价也从 2018 年初的 27643 元 / 平方米，上涨到 2022 年底的 42856 元 / 平方米，涨幅 55%。
不过，2022 年相比 2021 年出现了下调，新房成交均价出现了 1.5% 的下跌。2022 年 9 月，阿里将云与科技事业部从未来科技城迁出。
" 这是未来科技城区域新房成交价，近五年以来首次出现下跌的年份。" 陆骑麟说，" 因此，单从数据来看，阿里对原区域的房价影响还是相对较大的，尤其是，未受限价影响的二手房会更大。"
与杭州房价走势拥有同样轨迹的，还有东莞。
这座城市的房价涨幅一度超过深圳，位居全国第一。尤其是松山湖区域，目前均价已逼近 4 万，和 2015 年相比，涨了近 3 倍。
松山湖的房价上涨与华为有着莫大的关系。2014 年，华为设立东莞松山湖基地，包括终端总部、第二代数据中心、研发中心等等，占地总计 1900 亩。迁址消息一出，人们对松山湖区域寄予厚望，房价逐渐攀升。这一切的变化，都与互联网企业的发展轨迹密不可分。
互联网大厂的扩张，带来了人口和财富的聚集，助推了楼市上涨行情。
在深圳南山科技园，2018 年前还有租金几百元的 " 农民房 "，随着互联网公司的扩张，这些房子由二房东承包，摇身一变成了 " 公寓房 "，并以 2000 元 ~4000 元的价格，租给附近从事互联网工作的年轻人。
就深圳市场来看，先是今日头条 2020 年 6 月以 10 亿元代价，拍下南山区粤海街道某一地块，与 BAT 做邻居。接着，位于同一区域的迅雷大厦大本营传出顺利封顶消息，大疆、vivo 总部项目随后接连启动。伴随着互联网大厂的买地建楼史，深圳房地产市场行情一路高涨。
无论过去多少年，" 地段论 " 依旧是不少人买房所信奉的金科玉律。
当年的华为深圳坂田总部，南山科技园的腾讯大厦所在区域，身价早已高不可攀，但这些地块也曾无人问津，商业配套匮乏、交通设施不足。随着大厂落子，短短几年，区域热度提升，配套迅速成熟。
阿里云总部搬迁已近半年，还未带动云谷区域房价明显上涨，尤其是二手房交易市场，甚至出现反向走势。
今年以来，受杭州二手房市场大环境低迷影响，有中介称，云谷园区附近的万科西雅图小区一些房源，" 相比 460 万的挂牌价，已经跌掉了近 100 万 "。
难道楼市大环境变了，大厂定律要 " 失灵 "？
回到 10 年前，无论是阿里 " 过江 "，还是淘宝城落户未来科技城，都能极大搅动周边房价的原因是新房供应不足，大量需求涌入。而现在，城市版图不断扩大，供地规模常年保持高位，购房可选余地太大了。
最近几年，互联网大厂不断制造新事业总部，员工更换上班地点成为常态。越来越多的大厂员工选择 " 买房 + 租房 " 的居住模式。大厂搬家背景下，相比房价，房租波动更明显。
2021 年 3 月，字节跳动宣布，上海电商部门将选址在杨浦区，与 B 站做邻居，消息一出，附近小区房租应声上涨，涨幅高至千元。
" 如果园区完全依靠周边商品房市场供应，来满足产业总部人员居住需求，必然会推高房价和租金，因此人才公寓的开发建设短期内能对区域房价产生平抑效果。" 陆骑麟说。华为总部研发中心落户坂田后，开发了人才公寓，一定程度保障了研发人员的居住需求。
有人在网上发文——失去阿里的未来科技城，会不会凉？
在杭州，未来科技城一直是房价高位区。随着未来科技城二手房价的水涨船高，该板块核心地段的次新房，一套小户型也要 500 多万。
不过，过去两年，受互联网公司裁员降薪影响，部分大厂员工暂缓了买房计划。但中介称，这部分人群并非该区域购房主力，整体影响有限。
陆骑麟认为，阿里搬迁后，未来科技城二手房挂牌均价数据环比逐月下跌，阿里对板块房价短期影响相对较大。
" 但从长远看，未来科技城板块发展已经相对成熟，即便阿里退出，新的企业也会入驻，且服务于阿里的相关产业已经在该板块落地，短期内也不可能集体搬走。" 陆骑麟强调，" 因此长期不会对未来科技城板块房价带来巨大冲击。" 通过调研他发现，未来科技城板块的整体租金变化，也未出现明显波动。
陆骑麟提醒，不能神化大厂对楼市的影响。
" 近两年纷纷爆出大厂裁员，周边房价下跌，出现员工背负高额房贷无力偿还的情况，并且整体经济环境处于深度调整中，楼市的调整也不会因为一家企业而持续坚挺。" 陆骑麟强调。
来源 | 《中国企业家》杂志
责编 | 郑宗敏